Публичная дискуссия Романа Бевзенко и Дмитрия Дождева "Проблемы регистрации прав на недвижимость" пройдет в Шанинке 11 марта

04.03.2019

Недвижимость.jpg

Сегодня понимание юридического смысла регистрации прав на недвижимость все еще не достигнуто. Колебания законодателя и доктрины в этом вопросе затрудняют работу преподавателя. Ведущие авторы то признают, то отрицают наличие принципа публичной достоверности реестра[1], порой вкладывая в это понятие разный смысл. Рассуждения высших судов в п. 38 Постановления 10/22 или в обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей (утвержденные Президиумом ВС 1 октября 2014 г. и 25 ноября 2015 г., как и Постановление КС от 22 июня 2017 г. не добавляют уверенности в прочтении п. 6 ст. 8.1 ГК.

Компаративистика не добавляет ясности, а еще больше запутывает картину. Многие сочинения по системам регистрации прав на недвижимость вышли из-под пера геодезистов (Йап Зевенберген, Дельфтский технологический университет[2]), политологов (Генри Деккер[3]), международных чиновников[4] и функционеров[5]. Именно под влиянием таких авторов получила распространение сомнительная классификация регистрационных систем на позитивные и негативные (восходящая еще к публикациям 1960-х годов). Классификация представляется сомнительной потому, что каждый автор вкладывает в нее свой смысл, который зависит от личного (обычно смутного) понимания юридического значения регистрации. Одни авторы противопоставляют как позитивные и негативные регистрацию прав и регистрацию сделок, другие прилагают эту классификацию только к регистрации прав, а иные различают даже позитивные и негативные системы регистрации и сделок, и прав на недвижимость.

Исторически к ней склонны прибегать авторы из тех юрисдикций, где система регистрации прав на недвижимость не сложилась (Нидерланды, США) или находится в стадии становления (Шотландия, Россия).

В компаративистской перспективе представляется сомнительным само включение в подобные обзоры тех юрисдикций, в которых развитие остановилось на добавлении к реестру сделок данных кадастров, но стадия регистрации прав на землю достигнута так и не была[6].

Если исходить из трактовки, выдвинутой шотландскими специалистами (Дж. Греттон, К. Рид)[7], которые относят к позитивным только те системы регистрации, в которых право вытекает из реестра (система Торренса и английская система регистрации 2002 г.), а к негативным – те, в которых регистрация имеет правопорождающий эффект, но не бесповоротна (Германия, а теперь и Россия), то о регистрации (системе регистрации) можно говорить только применительно к регистрации прав, когда внесение имеет конститутивный эффект.

С этих позиций можно уже обсуждать значение регистрации для возникновения права: является ли она достаточной (как в позитивных системах) или выступает лишь окончательным элементом сложного состава, который подчиняется обычным нормам приобретения права собственности и иных вещных прав[8]. Только в негативной системе регистрации возможен разрыв между действительным положением вещей (прав) и зарегистрированным. Только здесь имеет смысл принцип публичной достоверности реестра (§ 892 BGB; п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

С этих позиций возможны обобщения сравнительно-правового и собственно догматического характера, способные пролить свет на обсуждаемый институт.

Здесь встают важные вопросы, ждущие своего решения:

  • Каково положение приобретателя, выполнившего все требования к приобретению права собственности, накануне регистрации?
  • Имеет ли смысл публичная достоверность реестра в позитивной системе?
  • Создает ли позитивная система новую серию прав на недвижимость, подменяющую собой права, сложившиеся в соответствии с общими нормами приобретения вещных прав?
  • Получает ли приобретатель от лица, зарегистрированного в позитивной системе, право на землю или право по записи (и не подменяет ли собой оборот записей оборот прав)?
  • Допустимо ли оспаривание реестра в позитивной системе?
  • Сочетается ли позитивная система регистрации прав с книжной давностью?
  • Влечет ли оспаривание реестра (в негативной системе) поворот добросовестного приобретения от лица, значившегося в реестре?
  • Имеет ли значение каузальность или абстрактность транзитивного акта в контексте позитивной системы регистрации прав? А негативной?
  • Какими должны быть требования к внешнему легалитету при негативной системе? И имеет ли смысл возлагать эти требования на органы регистрации или следует привлекать нотариат?
  • Связаны ли требования к легалитету с абстрактностью или каузальностью транслативного акта в данной правовой системе?
Время проведения: 11 марта, 19:00
Место проведения: Газетный переулок, 3-5, 5 этаж (библиотека)

Необходима предварительная регистрация: 

Литература

Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. М.: Типография Левексон, 1903

Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. СПб.: Типография «Правда», 1913

Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 4 - 30; N 6. С. 5 - 29; 2012. N 1, с. 4-34

Бевзенко Р.С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015, с. 29-38

Бевзенко Р.С. Государственная регистрация сделок и последствия ее отсутствия: комментарий к ст. ст. 164 и 165 ГК РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2017. № 5. С. 65 - 87

Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости. // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3

Scottish Law Commission. Discussion Paper on Land Registration: Void and Voidable Titles. Edinburgh, 2004.


[1] Например: Рудоквас А.Д. Спорные вопросы учения о приобретательной давности. М.: Закон, 2011. С. 113.

[2] Jaap Zevenbergen, Systems of Land Registration Aspects and Effects. Published by: NCG, Nederlandse Commissie voor Geodesie, Netherlands Geodetic Commission. Delft, The Netherlands 2002. Электронный доступ: http://www.ncgeo.nl/downloads/51Zevenbergen.pdf (дата последнего обращения: 01.03.2019).

[3] Его работа об имущественном неравенстве: Henri A.L. Dekker, The Invisible Line: Land Reform, Land Tenure Security and Land Registration. Ashgate Publishing, 2003, недавно переизданная в Нью-Йорке (Routledge, 2016), отводит классификации регистрационных систем целый раздел. См.: https://books.google.ru/books?isbn=1351887416 (дата последнего обращения: 01.03.2019).

[4] Один из первых адептов противопоставления «позитиная – негативная система регистрации» С.Р. Симпсон (Simpson, S. Rowton, Land Law and Registration. Cambridge University Press, 1976) начинал как администратор в Судане, затем советник по земельным держаниям в Министерстве развития колоний (Oversees Development).

[5] Дэвид Пэлмер, защитивший диссертацию полит-экономической направленности во Флориде в 1996 г. (David W. Palmer, Incentive-base Maintenance of Land Registration Systems, PhDThesis University of Florida, Gainesville), вскоре оказывается кадастровым служащим в офисе по продовольствию и земледелию ООН в Риме (Land Registration and Cadastre Officer in the Land Tenure Service of the Food and Agriculture Organization of the United Nations).

[6] Так, американский автор может себе позволить обзор 153 правопорядков, равно заслуживающих внимания: Yun-chien Chang, Wealth Transfer Laws in 153 Jurisdictions: An Empirical Comparative Law Approach, 103 Iowa L. Rev. (2018) 1916.

[7] Scottish Law Commission. Discussion Paper on Land Registration: Void and Voidable Titles. Edinburgh, 2004.

[8] Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковского. М., 2003. С. 63.